서울에서 종부세는 더 이상 강남만의 세금이 아닙니다. 결론부터 말하면 과세 범위 확대의 동력은 세율 인상이 아니라 '집값 상승 + 공정시장가액비율 인상'의 결합이며, 세액을 가르는 사실상 유일한 변수는 실거주 여부가 될 것으로 판단됩니다.
1. 시뮬레이션 분석: 2030년 22개 구, 세액 8.9배
과세 범위: KB국민은행에서 나온 자료로 서울 자치구별 시세 상위 5개 단지(총 125개, 전용 84㎡)를 분석한 결과, 올해 과세 대상은 19개 구 78개 단지입니다. 최근 1년(2025년 6월~2026년 5월) 상승률 11%가 유지되면 2030년에는 비거주 기준 22개 구 101개 단지로 늘고, 관악·노원·중랑구에도 과세 단지가 생깁니다.
세액 증가: 125개 단지 종부세 총액은 올해 589억원에서 2030년 비거주 5,262억원(8.9배), 실거주 3,347억원(5.7배)으로 추산됐습니다. 상승률이 절반인 5.5%로 둔화해도 19개 구 82개 단지로 확대됩니다. 올해 서울 외곽은 이미 성북 13.05%, 구로 10.69%, 강서 10.59% 올라 가정치에 근접해 있습니다.