강남권 세제 부담과 중저가 풍선효과가 만든 서울 아파트 시장의 양극화 구조
정부의 세제 개편안 발표 이후 서울 아파트 매물이 약 9% 가까이 급증했습니다. 하지만 속내를 들여다보면 지역별 온도차가 극명하게 갈리고 있습니다. 핵심 관전 포인트는 다주택자와 고가주택 보유자를 겨냥한 세제 강화, 대출 규제의 차등 적용, 그리고 임대차 시장 불안이 복합적으로 작용하면서 시장의 흐름을 완전히 갈라놓았다는 점입니다.
1. 강남 3구: 세제 압박과 대출 옥죄기에 따른 매물 적체 및 호가 조정
이번 매물 증가분의 절반 가까이가 강남·서초·송파 등 강남 3구에 집중되었습니다. 세제 개편으로 비거주 주택 및 고가주택에 대한 보유·양도세 부담이 가중되자 매도 물량이 쏟아졌으나, 이를 받아줄 매수세는 차갑게 식어 있는 상황입니다. 25억 원 초과 고가주택에 대한 주택담보대출 한도가 2억 원 수준으로 극도로 제한되면서 자기자본 조달이 어려워진 매수자들이 관망세로 돌아섰기 때문입니다. 이에 따라 압구정, 반포 등 초고가 재건축 및 신축 단지를 중심으로 호가를 수억 원에서 10억 원 이상 낮춘 매물이 출현하며 가격 하락세를 이어가고 있습니다.